2015年からの相続税率が変わる。その対策の一つとして、いま脚光を浴びているのがタワーマンション購入による「タワーマンション節税」だ。おおむね8割の評価減を取ることができるため、特に富裕層ならば、7～8割の資産減という効果が最も期待できる節税方法として知られている。しかし、相続対策を意識する富裕層が多数、参入したために価格が高騰しており、注意点も挙げながら効果を最大限にする取り組みを見てみることにする。
8割減を取る
数年前には、ごく一部の相続を専門とする税理士の間では「もしかしたら」と計算してみると、タワーマンションが節税になるということが判明し、富裕層の間では知る人ぞ知るという手法であった。しかし、2011年の東日本大震災以降に実行されるようになり、今は半ば当たり前となってきている。
一般には「建物の評価額×（7～8割）＝相続税評価額」となる。富裕層が相続対策で利用するのは納得だ。
タワーマンションは、土地上部の空間を最大限に活用しており、土地代の割合が少なく、その上に分譲価格が高いということもあり、通常のマンションより相続税評価額は低くなる傾向にある。しかも、高層階になればなるほど節税になる。例えば同じマンションでも階数が違えば、相続税評価はまったく異なる。
Ａマンション
5階 70平方メートル
分譲価格 5000万円
相続税評価額 1000万円
40階 70平方メートル
分譲価格 8000万円
分譲価格 1600万円
仮に、2億円の資産を持つ富裕層が、Ａマンションの40階の物件を購入したとすれば、資産は次のようになる。
手持ち残り現金 1億2000万円
マンション評価額 1600万円
相続資産合計 1億3600万円
このように、いかに手持ち現金を一時的に評価減できるかが、相続税対策となる。タワーマンションを使えば、それが容易に行えるということだ。ここでは詳しくは述べないが、2次相続で小規模宅地特例のケースにも有効となる。
では、どう行えばよいのか。
キャピタルゲインも狙う
「評価減を大きく取ることができて、安定した賃料収入があるタワーマンションを割安に購入して、相場よりも高く売却することです」
そう話すのは、不動産マーケティング会社アトラクターズ・ラボの沖有人代表。タワーマンション節税を富裕層や投資家に行っている。最もうまく行う方法は、次のようになる。
割安で評価減の大きいものを購入⇒ 売却までの間、安定した賃料を取ることができる⇒相場よりも高く売却できる
大切なことは、単に相続税 対策のために評価減を取るだけでなく、インカムゲインとキャピタルゲインも狙うという三重の意味で利益を狙う点だ。購入したタワーに息子夫婦たちを住まわせようなどとはあまり考えない方が良い。というのも、税務署から「贈与」ではないのか、と厳しく追及を受ける。
