블록체인 기반
부동산담보대출의 개선

KAIST 블록체인과 디지털자산 4조

이호성, 고광림, 박찬우, 이혜민, 정화철

부동산 담보 대출 시장

부동산담보 대출 시장

국가 규모
미국 1경 1천 10조원
일본 2207조원
홍콩 180조원
한국 661조원

전체 가계대출 중 70% 이상이 부동산담보대출이며 빠르게 증가하고 있음

"내 담보를 가지고 대출을
받겠다는 데, 왜 한도가
안나온다는 거지?"

중앙통제된 금융상품

부동산 담보대출 (은행)

  • 국가의 통제를 받는 전형적으로 중앙화된 형태의 대출 
  • 은행 대출을 위해서는 다음 기준을 통과 해야 함 
    • (1) 담보여력(LTV)
    • (2) 신용등급(NICE, KCB)
    • (3) 채무상환능력(DSR)
  • 담보대출을 하면서 신용등급, 채무상환능력이 필수적일까?
  • 은행은 어떤 역할을 하는가?

P2P 금융에서의 부동산담보대출

  • 8%~10%의 금리 (2금융권)
  • LTV 40%~80%로 대출
  • 투자자들의 자금을 모아 대출자에게 전달해 주고, 수수료를 플랫폼이 받는 방식

플랫폼 회사는
어떤 역할을 하는가?


(우리 회사는 꼭 필요할까?)
 

P2P 부동산 담보대출 프로세스

1. 대출 신청 

2. 담보 평가, 신용 평가
3. 자금 모집

4. 대출 실행
5.  부동산 등기 설정

1. 차입자 상환

2. 투자자 분배

  • 부동산 경매 후 분배 
  • NPL 매각 후 분배

신청

대출 상환

연체

부동산 담보대출 시장
블록체인으로 개선이 가능할까?

 

중간자(금융기관)의 역할

  •  오퍼레이션

    • 고객의 접점이 되어 대출을 신청 받으며 대출금을 지급함

    • 계좌를 통해 차입자에게 받은 원리금을 투자자에게 돌려 줌

  • 유동성 공급

    • 자금(투자자)을 모아서 차입자들이 원할때 대출을 받아갈 수 있게 함

  • 담보 가치 평가

    • 현재 가치는 어떠한가? 미래의 가치는 어떠한가? 처분시 어느정도 가치를 보장 받을 수 있는가?

  • 담보의 등기

    • 중앙화 된 등기소에 부동산을 등기하여 권리를 보장

  • 담보 처분

    • 연체가 되었을 때 담보를 처분

블록체인은 중간자를 대체할 수 있는가?

 

  • 오퍼레이션

    • 블록체인 기술 자체의 특성(지갑, 트랜잭션, 스마트 콘트렉트)이 잘 해결해 줄 수 있는 문제
       
  • 유동성 공급

    • ​블록체인을 통해 신뢰를 제공 할 수 있고, 중간자가 가졌던 수익을 투자자에게 제공함으로 시장이 필요로 하는 유동성을 공급

블록체인은 중간자를 대체할 수 있는가?

  • 담보 가치 평가
    • 오라클 문제에 대한 효과적인 해결이 필요 
    • 신뢰할 수 있는 정보를 직접 얻거나, 보상에 대한 적절한 경쟁 시스템이 필요
       
  • 담보의 등기와 처분 
    • 적절한 보상을 받는 생태계 참여자가 필요하며 검증과정 또한 필요함

블록체인을 통해 더 큰 가치를
제공할 수 있는가?

  • 중간자가 역할 대비 많은 수수료를 가져가고 있으며, 이를 참여자에게 추가로 분배할 수 있음 
  • 정책에 기반한 금리, 한도 결정이 아닌 알고리즘에 대한 금리, 한도 결정을 통해 보다 시장 효율적인 시스템을 구축
  • 부동산 담보 대출에 대한 투자 기회를 일반인에게 제공
  • 특히, 해외의 부동산 담보 대출 자산에 투자할 수 있는 방법을 제공

블록체인 대출 플랫폼

블록체인 대출 플랫폼

블록체인 대출 플랫폼

SALT

  • 암호화 자산을 담보로 한 대출 플랫폼
  • 암호화 자산 가격 폭락시: LTV가 허용치 (90.91%)를 증가하면, 모든 담보자산들을 USDC 스테이블 코인으로 전환. 대출 일부 상환 또는 추가 담보 입금으로 LTV가 83.33% 이하로 떨어졌을 경우, 암호화 자산 담보 선택 가능
  • 암호화 자산 가격 급등시: 필요 이상 부분의 자산은 출금 가능

Compound

  • 이더리움 기반 암호화폐 대출
    플랫폼
  • 암호화폐를 예금하여 이자수수
  • 암호화폐 예금을 담보로 대출
  • 금리는 각 암호화폐의 실시간
    급에 따라 결정
  • 각종 암호화폐를 cToken화 함으로, 다양한 화폐를 자유롭게 움직이고, 교환하여 다른 dApp들에 프로그램 가능
    (머니 레고, DeFi의 기본 철학)

 

비 암호화자산 대출

일반적인 대출(신용대출, 부동산담보대출)은
왜 없을까?

  • 실물자산이 연계되면 권리의 설정, 보호, 청산에 여러가지 어려움이 생김
  • 자산을 토큰화하기 어려워 스마트콘트렉트를
    광범위하게 사용하기 부적절

 

어떻게 극복할 수 있을까?

제안

부동산 담보대출 플랫폼

투자하기

Pool 수익률 투자하기
서울 아파트 담보대출 6.67%
부산 상가 담보대출 8.22% 투자하기

투자하기

투자하기

스테이블 코인으로 투자

대출 하기

주소: 여의도 One IFC Building 17층
대출신청 금액: 10억원

대출 신청 하기

Text

담보 평가하기 - 1

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오라클 문제

담보 평가하기 - 2

평가대상 담보평가액 기존 담보 평가 하기
One IFC 17층 100억 20억
부산 센텀시티 2층 20억 5억

평가하기

평가하기

담보 평가하기 - 3

평가대상 담보평가액 기존 담보 평가 하기
One IFC 17층 110억 20억
부산 센텀시티 2층 18억 5억

평가하기

평가하기

담보 평가하기 - 4

  • 7명으로 부터 담보를 평가 받는다. 
  • 중간값을 선택한 사람의 평가를 신뢰한다. 
  • 중간값을 선택한 사람에게 적절한 보상을 한다. 
  • 선택된 사람을 다른 사람이 검증토록 하고 검증에 대한 보상을 한다.

NPL 매입약정하기 - 1

  • 담보대출의 경우 연체가 되어 부실채권이 되는 경우 이를 매입하기 위한 약정을 체결할 수 있음 
  • 매입 법인에게는 일정 수수료를 지불함
  • 가장 낮은 수수료를 지불하는 법인과 부동산 권리를 보관하고 있는 신탁사와 계약 체결

NPL 매입약정 하기 - 2

평가대상 대출액 약정 수수료 약정 하기
One IFC 17층 10억 0.2%
부산 센텀시티 2층 5억 0.2%

약정하기

역정하기

NPL 매입약정 하기 - 3

평가대상 대출액 약정 수수료 약정 하기
One IFC 17층 10억 0.1%
부산 센텀시티 2층 5억 0.1%

약정하기

역정하기

근저당권 설정 하기

  • 차입자와 근저당권 신탁사와
    근저당권 설정 전자 계약 진행
  • 신뢰할 수 있는 신탁사가 필요 하며 신탁에 대한 보상을 지급

대출금 지급하기

스테이블 코인으로 지정된 지갑으로 입금
거래소에서 원화로 환전 후 출금

대출금 상환하기

원화를 스테이블 코인으로 변경 후
대출 가상계좌로 입금 

상환과 분배 - 스마트콘트렉트

IFC One 17층 투자자 별 투자율 =

[A: 10%, B: 20%, C:10% ... ]

for 투자자  in 투자율:

차입자의 지갑에서 투자자의 지갑으로
(상환된 원리금) * 투자율 만큼 이체

차입자 지갑에 스테이블코인이 입금 되면

금리의 결정 - 스마트콘트렉트

예상 부실율 = f(LTV, 경매 낙찰률)
 

금리 = 예상부실율 + 투자자 수익률
 
투자자 수익률 = 유동성풀의 사용율에 의존되도록 결정

 

다음 단계

차입자는 거래소를 통해 스테이블 코인과 법정화폐를 교환하는 일을 해야만 할까?

(사람들이 사용할까?)

은행에서 자동으로 환전 후 지갑으로 연결해 주는 가상계좌를 제공해 주면 어떨까?

해외에 있는 부동산 담보 대출에
투자를 하기 위해서는 무엇이 필요할까?

=> 담보의 설정과 처분만 달리잔다.

=> 담보의 설정과 처분만 달리잔다.

한국에서 베트남에 있는 부동산 담보대출에 투자하면 어떨까?

=> 새로운 투자 기회

 QA

 감사합니다

블록체인 기반 부동산담보대출의 개선

By Ho Sung Lee

블록체인 기반 부동산담보대출의 개선

KAIST 블록체인과 디지털 자산 과정

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