블록체인 기반
부동산담보대출의 개선
KAIST 블록체인과 디지털자산 4조
이호성, 고광림, 박찬우, 이혜민, 정화철
부동산 담보 대출 시장
부동산담보 대출 시장
국가 | 규모 |
---|---|
미국 | 1경 1천 10조원 |
일본 | 2207조원 |
홍콩 | 180조원 |
한국 | 661조원 |
전체 가계대출 중 70% 이상이 부동산담보대출이며 빠르게 증가하고 있음
"내 담보를 가지고 대출을
받겠다는 데, 왜 한도가
안나온다는 거지?"
중앙통제된 금융상품
부동산 담보대출 (은행)
- 국가의 통제를 받는 전형적으로 중앙화된 형태의 대출
- 은행 대출을 위해서는 다음 기준을 통과 해야 함
- (1) 담보여력(LTV)
- (2) 신용등급(NICE, KCB)
- (3) 채무상환능력(DSR)
- 담보대출을 하면서 신용등급, 채무상환능력이 필수적일까?
- 은행은 어떤 역할을 하는가?
P2P 금융에서의 부동산담보대출
- 8%~10%의 금리 (2금융권)
- LTV 40%~80%로 대출
- 투자자들의 자금을 모아 대출자에게 전달해 주고, 수수료를 플랫폼이 받는 방식
플랫폼 회사는
어떤 역할을 하는가?
(우리 회사는 꼭 필요할까?)
P2P 부동산 담보대출 프로세스
1. 대출 신청
2. 담보 평가, 신용 평가
3. 자금 모집
4. 대출 실행
5. 부동산 등기 설정
1. 차입자 상환
2. 투자자 분배
- 부동산 경매 후 분배
- NPL 매각 후 분배
신청
대출 상환
연체
부동산 담보대출 시장
블록체인으로 개선이 가능할까?
중간자(금융기관)의 역할
-
오퍼레이션
-
고객의 접점이 되어 대출을 신청 받으며 대출금을 지급함
-
계좌를 통해 차입자에게 받은 원리금을 투자자에게 돌려 줌
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-
유동성 공급
-
자금(투자자)을 모아서 차입자들이 원할때 대출을 받아갈 수 있게 함
-
-
담보 가치 평가
-
현재 가치는 어떠한가? 미래의 가치는 어떠한가? 처분시 어느정도 가치를 보장 받을 수 있는가?
-
-
담보의 등기
-
중앙화 된 등기소에 부동산을 등기하여 권리를 보장
-
-
담보 처분
-
연체가 되었을 때 담보를 처분
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블록체인은 중간자를 대체할 수 있는가?
-
오퍼레이션
-
블록체인 기술 자체의 특성(지갑, 트랜잭션, 스마트 콘트렉트)이 잘 해결해 줄 수 있는 문제
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블록체인 기술 자체의 특성(지갑, 트랜잭션, 스마트 콘트렉트)이 잘 해결해 줄 수 있는 문제
-
유동성 공급
-
블록체인을 통해 신뢰를 제공 할 수 있고, 중간자가 가졌던 수익을 투자자에게 제공함으로 시장이 필요로 하는 유동성을 공급
-
블록체인은 중간자를 대체할 수 있는가?
- 담보 가치 평가
- 오라클 문제에 대한 효과적인 해결이 필요
- 신뢰할 수 있는 정보를 직접 얻거나, 보상에 대한 적절한 경쟁 시스템이 필요
- 담보의 등기와 처분
- 적절한 보상을 받는 생태계 참여자가 필요하며 검증과정 또한 필요함
블록체인을 통해 더 큰 가치를
제공할 수 있는가?
- 중간자가 역할 대비 많은 수수료를 가져가고 있으며, 이를 참여자에게 추가로 분배할 수 있음
- 정책에 기반한 금리, 한도 결정이 아닌 알고리즘에 대한 금리, 한도 결정을 통해 보다 시장 효율적인 시스템을 구축
- 부동산 담보 대출에 대한 투자 기회를 일반인에게 제공
- 특히, 해외의 부동산 담보 대출 자산에 투자할 수 있는 방법을 제공
블록체인 대출 플랫폼
블록체인 대출 플랫폼
블록체인 대출 플랫폼
SALT
- 암호화 자산을 담보로 한 대출 플랫폼
- 암호화 자산 가격 폭락시: LTV가 허용치 (90.91%)를 증가하면, 모든 담보자산들을 USDC 스테이블 코인으로 전환. 대출 일부 상환 또는 추가 담보 입금으로 LTV가 83.33% 이하로 떨어졌을 경우, 암호화 자산 담보 선택 가능
- 암호화 자산 가격 급등시: 필요 이상 부분의 자산은 출금 가능
Compound
- 이더리움 기반 암호화폐 대출
플랫폼 - 암호화폐를 예금하여 이자수수
- 암호화폐 예금을 담보로 대출
- 금리는 각 암호화폐의 실시간
급에 따라 결정 - 각종 암호화폐를 cToken화 함으로, 다양한 화폐를 자유롭게 움직이고, 교환하여 다른 dApp들에 프로그램 가능
(머니 레고, DeFi의 기본 철학)
비 암호화자산 대출
일반적인 대출(신용대출, 부동산담보대출)은
왜 없을까?
- 실물자산이 연계되면 권리의 설정, 보호, 청산에 여러가지 어려움이 생김
- 자산을 토큰화하기 어려워 스마트콘트렉트를
광범위하게 사용하기 부적절
어떻게 극복할 수 있을까?
제안
부동산 담보대출 플랫폼
투자하기
Pool | 수익률 | 투자하기 |
---|---|---|
서울 아파트 담보대출 | 6.67% | 투 |
부산 상가 담보대출 | 8.22% | 투자하기 |
투자하기
투자하기
스테이블 코인으로 투자
대출 하기
주소: 여의도 One IFC Building 17층
대출신청 금액: 10억원
대출 신청 하기
Text
담보 평가하기 - 1
Text
Text
오라클 문제
담보 평가하기 - 2
평가대상 | 담보평가액 | 기존 담보 | 평가 하기 |
---|---|---|---|
One IFC 17층 | 100억 | 20억 | |
부산 센텀시티 2층 | 20억 | 5억 |
평가하기
평가하기
담보 평가하기 - 3
평가대상 | 담보평가액 | 기존 담보 | 평가 하기 |
---|---|---|---|
One IFC 17층 | 110억 | 20억 | |
부산 센텀시티 2층 | 18억 | 5억 |
평가하기
평가하기
담보 평가하기 - 4
- 7명으로 부터 담보를 평가 받는다.
- 중간값을 선택한 사람의 평가를 신뢰한다.
- 중간값을 선택한 사람에게 적절한 보상을 한다.
- 선택된 사람을 다른 사람이 검증토록 하고 검증에 대한 보상을 한다.
NPL 매입약정하기 - 1
- 담보대출의 경우 연체가 되어 부실채권이 되는 경우 이를 매입하기 위한 약정을 체결할 수 있음
- 매입 법인에게는 일정 수수료를 지불함
- 가장 낮은 수수료를 지불하는 법인과 부동산 권리를 보관하고 있는 신탁사와 계약 체결
NPL 매입약정 하기 - 2
평가대상 | 대출액 | 약정 수수료 | 약정 하기 |
---|---|---|---|
One IFC 17층 | 10억 | 0.2% | |
부산 센텀시티 2층 | 5억 | 0.2% |
약정하기
역정하기
NPL 매입약정 하기 - 3
평가대상 | 대출액 | 약정 수수료 | 약정 하기 |
---|---|---|---|
One IFC 17층 | 10억 | 0.1% | |
부산 센텀시티 2층 | 5억 | 0.1% |
약정하기
역정하기
근저당권 설정 하기
- 차입자와 근저당권 신탁사와
근저당권 설정 전자 계약 진행 - 신뢰할 수 있는 신탁사가 필요 하며 신탁에 대한 보상을 지급
대출금 지급하기
스테이블 코인으로 지정된 지갑으로 입금
거래소에서 원화로 환전 후 출금
대출금 상환하기
원화를 스테이블 코인으로 변경 후
대출 가상계좌로 입금
상환과 분배 - 스마트콘트렉트
IFC One 17층 투자자 별 투자율 =
[A: 10%, B: 20%, C:10% ... ]
for 투자자 in 투자율:
차입자의 지갑에서 투자자의 지갑으로
(상환된 원리금) * 투자율 만큼 이체
차입자 지갑에 스테이블코인이 입금 되면
금리의 결정 - 스마트콘트렉트
예상 부실율 = f(LTV, 경매 낙찰률)
금리 = 예상부실율 + 투자자 수익률
투자자 수익률 = 유동성풀의 사용율에 의존되도록 결정
다음 단계
차입자는 거래소를 통해 스테이블 코인과 법정화폐를 교환하는 일을 해야만 할까?
(사람들이 사용할까?)
은행에서 자동으로 환전 후 지갑으로 연결해 주는 가상계좌를 제공해 주면 어떨까?
해외에 있는 부동산 담보 대출에
투자를 하기 위해서는 무엇이 필요할까?
=> 담보의 설정과 처분만 달리잔다.
=> 담보의 설정과 처분만 달리잔다.
한국에서 베트남에 있는 부동산 담보대출에 투자하면 어떨까?
=> 새로운 투자 기회
QA
감사합니다
블록체인 기반 부동산담보대출의 개선
By Ho Sung Lee
블록체인 기반 부동산담보대출의 개선
KAIST 블록체인과 디지털 자산 과정
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